Глобальный ремонт в квартире мечтают сделать многие люди. Однако некоторые работы вовсе недопустимы, а законность других понадобится доказывать длительное время.
Эксперты «Росперепланировки.рф» пришли к выводу, что в Санкт-Петербурге менее 10% жилья не подверглось самовольным изменениям. Каждый такой объект может привести своего владельца к штрафу, даже есть опасность лишения права собственности. Посмотрим, какие правила действуют, и как избежать вероятных проблем.
Все перемены, которые влияют на базовые закрепленные в техпаспорте характеристики жилья признаются перепланировкой. Ошибочно полагать, будто сюда относят только разрушение несущих стен и присоединение балконов к жилому пространству. Даже перенеся окно или дверь, увеличив площадь лоджии, люди перепланируют квартиру.
Разумеется, в этот разряд попадает также демонтаж перегородок между комнатами и объединение смежных помещений, разделение их на части, выделение дополнительных помещений, не указанных на плане. Специальная инспекция контролирует все изменения по утвержденному перечню. Важно знать, на что она обращает внимание и как петербуржцы могут согласовать изменение планировки.
Последствия незаконных действий
Если человек нарушит закон при перепланировке квартиры, придется заплатить от 1000 до 2500 рублей. Но это только начало, после выплаты штрафа все нужно будет за свой счет вернуть к состоянию, указанному в плане. Как это делать – своими силами или путем найма строителей – не имеет значения.
Если нарушитель старается оттянуть исправления или вовсе отказывается от них, инспекторы подают исковое заявление. В суде они легко добьются изъятия недвижимости, которая попадает на аукцион.
Что разрешают делать всегда?
Не будет никаких претензий в случаях, не признаваемых перепланировкой или переустройством, если при этом еще не затрагивается общая собственность дома.
Нет необходимости согласовывать:
• Все виды косметического ремонта, включая окраску, нанесение штукатурки, наклеивание обоев или плитки, монтаж декоративных панелей, укладку линолеума или ламината.
• Замену дверей и окон в пределах ранее подготовленных проемов.
• Установку новых дверей и окон в перегородке или некапитальной стене.
• Зонирование с помощью раздвижных купейных дверей и перегородок из легких материалов (ширм).
• Устранение самонесущих стен толщиной ниже 12 сантиметров в бетонных постройках, ниже 25 сантиметров в кирпичных зданиях.
• Установку деревянных или гипсокартонных перегородок, не нагружающих перекрытия дополнительно.
• Остекление лоджии, открытого балкона или эркера в соответствии с нормами и без нарушения стилистической концепции.
• Замену инженерной инфраструктуры, включая радиаторы и полотенцесушители, ее установку с нуля, если схема магистрали не меняется, размеры ниш остаются прежними.
• Ликвидацию или создание заново антресолей и встраиваемых шкафов.
• Навеску полок и других легких конструкций.
• Удаление порогов на входе в лоджии и балконы.
• Установку навесных и натяжных потолков, настил пола.
• Монтаж кондиционеров и вытяжек, если при обустройстве отверстий не снижаются технические характеристики несущих стен, и если не нарушены нормы эксплуатации многоквартирного дома.
• Перенос электроплиты в границах кухни.
Теперь о «пограничных» случаях, когда есть дополнительные условия. Разрешается объединять туалет и ванную комнату, если они разделены перегородкой, при этом можно замуровать один из дверных проемов. Несмотря на отсутствие необходимости согласования, контролеров по факту известить все же придется. Сотрудник подготовит акт о проведенных работах и внесет изменения в техпаспорт.
Переставить отопительные приборы и кухонные плиты на газе можно без утверждения проекта, если при этом не формируются дополнительные инженерные сети, а также не демонтируется прежняя инфраструктура.
Поговорим о терминологии, чтобы не запутаться
На языке чиновников ремонт определяют как «всю систему действий, восстанавливающих исходное состояние объекта». То, что соответствует этому определению, можно делать без разрешений. Предварительно обращаться в надзорные органы придется, если займетесь переустройством или начнете перепланировать жилье.
Основная разница между тремя ключевыми понятиями
Чтобы упростить понимание, рассмотрим конкретные примеры. Переустройством считается такое изменение комнаты, при котором план квартиры не надо менять (например, замена коммуникаций или их перенос в другое место, установка сантехнического прибора). Поставить электрооборудование (протянуть проводку), проложить новый вентиляционный канал – также варианты переустройства.
Перепланировкой считают все действия, при которых нужно исправлять ранее составленный проект и готовить новый пакет технической документации. Типичные примеры:
• снос или перемещение внутридомовых стен;
• обустройство дополнительных проемов (не только для дверей, но и для окон);
• соединение разных смежных квартир или разделение одной квартиры на две и более;
• увеличение жилого пространства за счет мест общего пользования или обратная процедура;
• демонтаж кухонь, где нет окна;
• переделка тамбура.
Как правило, даже внесенные в закон виды перепланировки можно делать с некоторыми ограничениями. Допустим, вы хотите оборудовать кухню-нишу, отняв часть пространства у смежного коридора. Это будет противозаконно, если площадь самого коридора не превосходит 5 кв. м.
Что можно сделать и согласовать?
Любая манипуляция, не соответствующая техпаспорту, проводится после согласования с контролирующими ведомствами. Возможностей преобразить свое жилье, на самом деле, довольно много. Петербуржцы могут перепланировать квартиры следующим образом:
• Изменить площадь комнат, уменьшая коридор.
• Соединять помещения, включая объединение кухонь с жилыми комнатами, если выделяется обособленный участок для приготовления пищи.
• Соединять изначально разделённые ванные комнаты и санитарные узлы.
• Проделывать проходы в стенах – не только межкомнатных, но и капитальных.
• При наличии двух туалетов и более – обустраивать прямой выход в жилую комнату из одного из них.
• Ставить камины на верхнем этаже дома.
• Монтировать сауну с инфракрасным оборудованием.
• Ставить дополнительный санузел, уменьшая гардеробную зону либо коридор.
• Добавлять лоджию к общей площади квартиры, строить кухню-нишу (однако в отдельных районах города это под запретом).
Получающие разрешение иногда наталкиваются на дополнительные проблемы и ограничения. Так, перенос кухни разрешен не всем. Снизу должна находиться нежилая зона (магазин, офис, цех, склад, парковка). Исключение сделано для квартир первого этажа. При несоблюдении таких правил разрешать изменение не будут, потому что другие жильцы могут оказаться в опасности.
Повторим: не оформляя перепланировку, жители Петербурга должны будут заплатить штраф и восстановить квартиру в прежний вид.
Какие работы точно нельзя выполнять без разрешения?
Переделывая свое жилище, нужно сверяться с официально утвержденным перечнем, чтобы не было неожиданных проблем. Контролирующие ведомства составили перечень запретов, которые должен знать каждый горожанин:
• Оборудование комнат, нарушающих требования к жилым помещениям (отсутствует окно, нет отопительных приборов, площадь менее 8 кв. м. или ширина меньше 225 см.).
• Создание перегородок, не соответствующих планировке квартиры, находящейся выше. Не допускается расширение существующих жилых зон или организация новых даже при частичном перекрытии ванных комнат, туалетов и кухонь.
• Расширение пространства кухни за счет санузла (ограничение не распространяется на квартиры последнего этажа).
• Слияние комнаты с кухней, оборудованной газом.
• Создание выхода из туалета на кухню. Выходить напрямую в комнату можно, если распланированы 2 санузла (у одного из них дверь должна открываться только в коридор).
• Расширение или сдвиг ванных комнат и туалетов, когда они отчасти или полностью разместятся над жилой зоной, кухней.
• Смена схемы прокладки водяных, отопительных труб, подводящего газопровода, а также замуровывание в стене этих коммуникаций.
• Изменения общих стояков, включая добавление запорных кранов.
• Любые манипуляции с вентшахтами – не только расширить или убрать, но и поставить заглушку нельзя.
• Обустройство теплых полов, перенос батарей на лоджию или балкон. Подсоединение водяного подогрева полов к общедомовому отоплению.
• Перекрытие и изоляция части общего коридора, присоединение его к своей квартире.
Даже то, что считается полностью запрещенным, может быть иногда согласовано. Просто это потребует дополнительного времени и глубокого инженерного обоснования.
От чего зависят шансы на согласование?
Перечень разрешаемых и запрещаемых действий – это скорее ориентир, а не абсолютная норма. Контролеры могут пойти навстречу или выдвинуть дополнительные требования.
Вот такие примерно нюансы согласования перепланировки могут быть в Санкт-Петербурге:
• Перечень сильно зависит от конкретного района. Дело не только в особенностях трактовки норм местной администрацией, но и в специфических нюансах местности. Исторический центр контролируется особенно строго по сравнению с периферией города. Помимо большой ценности ряда зданий, проблему создает их большой износ. Порой требуется пройти 10 или более инстанций, прежде чем дадут разрешение.
• Сложность намеченных работ. Перепланировка по умолчанию несет риски для соседних квартир и дома как такового. Увеличение масштаба проекта требует дополнительных расчетов, соответственно, разрешений также понадобится больше.
• Изменения в составе фасада. Остекляя лоджии, расширяя одни и организуя другие проемы, ставя кондиционеры, меняется внешний вид очень сильно. Согласование должно учитывать влияние перемен не только на отдельную квартиру, но и на весь дом. Остекление лоджий допускается при условии предоставления проекта остекления всех других квартир. Решение должен принять комитет по градостроительству и архитектуре, а не только жилищная инспекция.
• Статус объекта. Дома, которые считаются памятниками (их в Петербурге свыше 5 тыс.), контролируются очень строго. Перепланировку согласовать будет в несколько раз труднее.
Как добиться разрешения?
Действуя по закону, нужно будет получать согласие ряда государственных и негосударственных организаций. Вот так выглядит их перечень в самом сложном случае:
• межведомственная комиссия;
• госпожнадзор;
• общество с ограниченной ответственностью «ПетербургГаз»;
• комитет по градостроительству и архитектуре;
• орган, отвечающий за охрану памятников;
• центр гигиены и эпидемиологической безопасности в вашем районе;
• «ЛенЭнерго»;
• водоканал;
• жилищное агентство;
• архитектурно-строительный надзор;
• организация, на балансе которой находится здание (УК или ТСЖ, иногда Жилкомсервис);
• экспертные структуры, если требуется работать с несущими стенами.
Конечно, в реальности обычно подключается только часть таких структур. Но, в зависимости от объема проекта, согласовать его с привлечением профессионалов можно минимум за несколько месяцев, максимум за полгода. Если попытаться сделать все самостоятельно, понадобится гораздо больше времени. Типовые вопросы решаются своими силами примерно за год.
Попытки своими силами оформить перепланировку в Петербурге очень часто приводят к отказам. Каждое замечание нужно устранить, подготовить соответствующие документы, доказывающие факт корректировки. Затем обращение подается вновь. При отсутствии реакции чиновников остается только подавать иск в суд. Так или иначе, будете терять время и деньги – не на помощников, так на ожидание бесплодное или на услуги юриста.
Самые распространенные вопросы
Как правильно начать?
Чтобы подготовить пакет документов, нужно составлять проект. Даже тем, кто хорошо разбирается в планировке и умеет создавать планы как следует, разумнее будет воспользоваться помощью профессионального дизайнера. Он проанализирует доступную площадь, проработает сразу несколько вариантов решения проблемы, предложит подход, не конфликтующий с законом. Это не только позволит зарегистрировать все документы быстрее, но и предотвратит досадные ошибки, ненужные расходы на исправление недочетов при ремонте и строительстве.
Нормально ли готовить перепланировку и параллельно заниматься ремонтом?
Смотрите предыдущий пункт. Если работу курирует профессионал, проблем не должно быть. Просто следуйте указаниям дизайнера, который четко понимает, что согласуют, в каких случаях последует отказ. Изначально выбираются только те варианты действий, которые неизменно утверждают с первого раза.
Если перепланируете жилье своими силами, не уверены в компетентности своих помощников или собираетесь круто изменять первоначальный план, разумнее дождаться санкции властей.
Не лучше ли скрыть сам факт перепланировки?
Нет, не лучше. Продать, использовать как залог или подарить перепланированную самовольно квартиру не получится. Соседи обязательно заметят капремонт, и в случае обращения в жилинспекцию владельца ждут крупные неприятности.
Сантехники, электрики, газовые мастера, страховщики также могут определить, что план не соблюден. Нельзя исключать даже жалоб со стороны квартирантов, если испортите с ними отношения.
Как придать законный статус выполненной перепланировке, не обращаясь в суд?
Хотя государство действует очень строго, внесудебная регистрация внесенных изменений возможна. Нужно лишь придерживаться специальных правил, чтобы процедура прошла как следует.
Начните с получения согласий от каждого соседа. Как только заинтересованные люди одобрили ваши намерения, подавайте заявление в местный архитектурный орган. Если он также будет не против, измените техпаспорт, отразив в нем все планируемые корректировки. Такой порядок гарантирует отсутствие юридических проблем и ограничений на сделки с недвижимостью.
Что будет, если перепланировать жилье и не согласовать это?
«Отважные» люди могут навредить самому зданию, не учтя важные моменты. Но такое случается все же нечасто. Гораздо больше случаев, когда собственника просто наказывают. В петербургской практике наиболее широко встречаются такие последствия незаконной перестройки недвижимости:
1. Штрафы и другие наказания. Нарушивших установленный порядок личностей сразу штрафуют и вручают предписание вернуть объект в изначальный вид. При игнорировании требований начинается судебное разбирательство. Шансов отстоять свою позицию в нем нет. Судьи решают выселить нерадивого хозяина и продать жилище с молотка. Также устанавливается запрет на выезд за рубеж, пока распоряжение не будет выполнено.
2. Запрет продажи. Самостоятельно перестроили квартиру? Все, никаких сделок заключить не удастся. Банк также откажется использовать недвижимость как залог по кредиту или погасить ею существующий долг. Мало того, самых незначительных отличий от исходного плана может быть достаточно, чтобы покупатель не стал приобретать жилье или потребовал существенно снизить цену.
3. Страховая компания ничего не будет платить. Она скрупулезно проверяет все обстоятельства, цепляясь за любой законный повод не выполнять обязательства. Договор страхования иногда заключают, но перед выплатой возмещения все перепроверят еще раз, и наличие незарегистрированных изменений будет веским поводом для отказа.
Вывод очевиден: нарушая законодательство, вы рискуете очень существенно. В итоге и удобнее, и дешевле даже все согласовать, пользуясь услугами квалифицированных людей.
Как добиться признания законности уже выполненной перепланировки?
Чаще всего в Санкт-Петербурге собственники начинают с ремонта и изменения устройства недвижимости, только затем думают, как все зарегистрировать. Единственный вариант, что сделать – обратиться в суд.
Разрешить фактически выполненные работы можно будет, если собрать надлежащие документы. О такой инициативе сообщает архитектурному отделу в том районе, где находится квартира. Только после этого можно подавать исковое заявление. Решение вынесут в вашу пользу, если имеется документ о праве собственности или свидетельство о наследовании. Также судьи внимательно проверят пакет технической документации.
При положительном решении суда уплатите государственную пошлину, затем можете скорректировать план через БТИ…
Как поставить перегородки, чтобы это не признали перепланировкой?
Не каждое изменение облика помещения считается отступлением от первоначально утвержденного плана. Без специальных разрешений можно ставить, например, легко передвигаемые перегородки, не входящие в состав несущих стен. Такое решение позволяет временно разграничить пространство.
Допускается использование перегородок из легкого материала – гипсокартонного листа или дерева. Отличие от стен в том, что такие конструкции не смыкаются с потолком. Это превосходный вариант, когда нужно выделить четкие зоны в квартире, но перепланировать его нет желания и/или возможности.