Что собой представляет вторичное жилье? По сути, «вторичка» – квартира, которой ранее уже владел другой человек. Не только у новостроек, но и у вторичных квартир есть определенные преимущества. Главный плюс – отлично развитая инфраструктура. В большинстве случаев со старым жилым фондом находятся общеобразовательные учреждения, поликлиники, детские сады, отделения банков, иное. Не менее важно и то, что возле многих домов сосредоточены остановки общественного транспорта.
Есть и минус – естественный износ. Этот момент следует принимать во внимание, приобретая вторичное жилье. Несомненно, можно приобрести квартиру с отличной отделкой. Но все же через время придется обновлять коммуникационные системы, электропроводку, облицовочные материалы. Чтобы понимать, как действовать, нужно ознакомиться заранее с ключевыми пунктами.
Основные разновидности вторичных жилых объектов
Все многоквартирные дома на вторичном рынке недвижимости условно подразделяются на четыре основные группы:
• «брежневки»;
• ленинградские «корабли»;
• «сталинки»;
• «хрущевки».
Наиболее активно «сталинки» возводили в 30-60-х гг. прошлого века. Такие «многоэтажки» не считаются типовыми, поскольку практически для каждого строения подготавливался индивидуальный проект.
Квартиры в «сталинках» отличались отделкой, комплектацией, а также планировкой. Большинство «многоэтажек» такого типа оснащены перекрытиями из древесины. Лишь после войны для конструирования перекрытий начали пользоваться железобетонными плитами.
К преимуществам можно отнести отличные шумоизоляционные показатели, а также достаточно высокие потолки. В большинстве квартир окна выходят на обе стороны. Именно поэтому в жилье проникает немало света. Проветривать такие квартиры гораздо проще. В некоторых жилых помещениях до сих пор сохранились эркеры.
Основной минус – сложности во время ремонта. Ведь большинство перекрытий уже пришли в негодность. Помимо этого, в таких квартирах до сих пор электропроводка из алюминия и старые чугунные трубы.
Впервые «хрущевки» начали возводить в 1959-ом году. Их активно возводили до 80-ых годов. Кстати, изначально большинство строений были блочными. Но постепенно их начали вытеснять панельки. Фасад таких «многоэтажек» выглядит не очень привлекательно, если сравнить с внешним видом «сталинок».
«Хрущевки» возводили, чтобы решить проблему жилья. Так как площадь подобных объектов относительно небольшая, их несложно обслуживать (для их облицовки требуется меньше материалов). Дверные, а также оконные проемы имеют стандартные размеры. Именно поэтому проблем с их заменой не будет.
Чтобы привести в порядок квартиру в «хрущевке», требуется капитальный ремонт. Обязательно нужно произвести замену коммуникационных систем, дополнительно утеплить и звукоизолировать помещения. Последние два пункта особо важны, так как толщина стен варьируется в диапазоне от 30 до 40 см.
Минус такого жилья – небольшая площадь. Но выход есть – перепланировка. Если ответственно подойти к этому процессу, можно создать комфортные условия для проживания.
В 60-90-х гг. прошлого столетия возводили и «брежневки». Они немного отличались от «хрущевок». В «брежневках» устанавливались мусоропроводы, а также небольшие лифты. Основные минусы квартир в таких домах – неровные перекрытия, плохое состояние коммуникационных систем.
В Питере есть особые строения – дома-корабли. Их наибольшее количество сосредоточено в Кировском и Красносельском районах. Некоторое количество находится и в Приморском районе. Наиболее активно такие объекты возводили в 70-ых годах. Чтобы с комфортом проживать в квартирах, сосредоточенных в домах-кораблях, нужно заменить некоторые коммуникации, дополнительно выполнить монтаж тепловой и звуковой изоляции.
Основные этапы ремонта вторичной квартиры
Чтобы достичь требуемого эффекта, все мероприятия необходимо выполнять поэтапно. Это избавит от дополнительных расходов.
Демонтаж
Перед тем как приступить к этому процессу, специалисты советуют убирать все из жилья. Если работы будут проводиться лишь в одном помещении, можно переместить все в другую комнату. На время ремонта необходимо арендовать другое жилье или остановиться у родственников.
Как только прораб все осмотрит, можно переходить к демонтажу стен или перегородок, удалению старых напольных покрытий. Дополнительно очищаются стены и потолок.
Замена коммуникационных систем
Поскольку во время демонтажа образуется немало строительного мусора, его стоит сразу удалять из жилья. Лишь после этого можно переходить к коммуникациям. Старую алюминиевую проводку лучше заменить, как и ранее установленные трубы. При этом важно заранее составить схему и указать, где запланирована установка осветительных приборов, выключателей, розеток. При замене труб возможна корректировка их положения и подключения.
Еще один важный момент – замена оконных конструкций, отопительных агрегатов. Если запланирована установка кондиционера, нужно протянуть соответствующую трассу электропроводки. Из этого следует, что нужно проводить все работы, при выполнении которых нарушается целостность пола, потолка или стен.
Важно! После установки пластиковых стеклопакетов нередко ухудшается микроклимат в квартире. Все потому, что они не пропускают воздух (при правильном монтаже). Именно поэтому следует заблаговременно подумать об установке приточной вентиляции, например, в окно или стену.
Монтаж перегородок
Сразу же после коммуникаций можно переходить к установке перегородок. Для их конструирования используются разнообразные материалы. Например, блоки выстраивают сразу же. К конструированию перегородок из гипсокартонных листов стоит переходить только после заливки стяжки. Дополнительно в перегородке делают дверной проем, если это необходимо.
Особенности выравнивания поверхностей
Черновая отделка вторичной квартиры – один из наиболее важных этапов. Выравнивают не только потолок и стены, но и пол. Для обработки стен применяют шпатлевку и штукатурку. На пол укладывают качественную стяжку из бетона.
К сожалению, в домах, возведенных в прошлом веке, стены, как правило, неровные. Именно поэтому стоит заранее подготовить большое количество штукатурки. Перед тем как замешивать раствор для заливки стяжки, следует оценить состояние основания и учесть то, какой материал применяли для его строительства. Например, если перекрытия подготовлены из древесины, лучше отдать предпочтение облегченной стяжке.
Если запланирована установка многоуровневого подвесного потолка или натяжного полотна, выравнивать потолок не обязательно. Без этого не обойтись, если предстоит окрашивание.
Чистовая отделка и декорирование
Финишную отделку стоит начинать именно с потолка. После этого следует привести в порядок стены, а также пол. Не нужно забывать о монтаже плинтусов. Некоторые люди начинают с пола. Но в этом случае возрастает риск, что на новое напольное покрытие попадет краска или клей.
После выполнения основных процессов можно переходить к укладке плинтусов, установке выключателей и розеток, осветительных приборов и карнизов. На этом же этапе монтируются межкомнатные двери. После подключения нового сантехнического оборудования, его нужно протестировать.
Чтобы выявить протечку и своевременно ее устранить, необходимо взять чистую салфетку и пройтись по всем кранам, трубам. Когда она сухая, монтаж выполнен правильно. Для оценки состояния электропроводки и проверки работоспособности розеток специалисты советуют пользоваться недорогим электроприбором.
Если действовать правильно, ремонт вторичной квартиры не отнимет много времени…
Подходящие дизайнерские решения для вторичной квартиры
Как преобразить старое жилье? Существует несколько ключевых вариантов, каждый из которых имеет свои особенности. Это стоит принимать во внимание.
Классический евроремонт – наиболее популярный и часто используемый способ приведения жилья в порядок. Выбрав нейтральные тона, можно получить чистую и аккуратную квартиру. Но не стоит забывать об аксессуарах, домашнем текстиле.
Если имеются силы, время и желание, можно постепенно восстановить исторический облик того времени, когда строился дом. В этом случае особое внимание нужно уделять выбору оттенков, рисунков и мелких атрибутов. Например, практически во всех квартирах, сосредоточенных в «сталинках», присутствовала лепнина. Это можно использовать, чтобы создать более удачную композицию.
Квартиры-вторички можно оформлять и в более современном стиле. Например, отличные варианты – минимализм, скандинавский и лофт. Данные интерьерные стили отлично подходят для небольшого жилья. Благодаря тому, что преобладают светлые оттенки, квартира кажется более просторной и комфортной.
Для оформления вторички нередко используют русский, французский или же английский стиль. Но здесь стоит проявить осторожность, чтобы не перегрузить интерьер лишними элементами.
Гораздо проще действовать, если будет заблаговременно подготовлен дизайнерский проект. Для этого можно обратиться к нам. Наши сотрудники обладают огромным опытом, поэтому способны реализовать любую идею.
О каких тонкостях не стоит забывать?
Перед тем как приступать к ремонтным работам, необходимо детально ознакомиться с документацией. Так, иногда официально запрещена перепланировка в конкретном доме. Если купленная квартира находится в историческом строении, даже в процессе установки кондиционера возникнут сложности.
Отдельно хотелось бы коснуться окон. Большинство собственников квартир предпочитают заменять старые окна пластиковыми стеклопакетами. Данный вариант отлично подойдет, если жилье сосредоточено в «брежневке» или «хрущевке». Что же касается «сталинок», то для них лучше подобрать стеклопакеты с качественным деревянным профилем. Они сделают жилье более уютным.
Во сколько обойдется ремонт квартиры-вторички?
В большинстве случаев это зависит от того, в каком состоянии было приобретено жилье. Если коммуникации ранее заменили, стены, потолки и полы выровняли, вам нужно лишь немного все «освежить». Но чаще всего в старом жилье есть немало неприятных сюрпризов. Именно поэтому не следует рассчитывать на дешевую смету.
Рассмотрим классический случай: в квартире-вторичке будет проведен капитальный ремонт. При определении стоимости такого ремонта, скорее всего, учтут:
• подготовку проекта ремонта (дизайнерского либо технического);
• удаление перегородок и старых отделочных материалов;
• замена коммуникационных систем;
• монтаж новых дверей и оконных блоков (как правило, привлекаются профильные специалисты)№
• выравнивание всех поверхностей;
• нанесение финишных отделочных слоев;
• монтаж электрического и сантехнического оборудования.
В некоторых квартирах, расположенных в старых домах, до сих пор есть лепнина, различные декоративные детали. Если они в неплохом состоянии, их следует сохранить. При этом иногда реставрация таких элементов сопровождается существенными расходами. Из-за этого их иногда меняют.
Заблаговременно следует обдумать еще несколько моментов. Например, важно решить, как вывозить строительный мусор. Не менее важно выбрать приемлемый способ доставки стройматериалов. Так, если в «многоэтажке» лифта нет, придется доплачивать доставщикам, чтобы ни подняли на нужный этаж.